[Zac Bears]: Comitê de Conselho da Cidade, Administração e Finanças, 21 de maio de 2024. Sr. Clerk, ligue para o rolo.
[Breanna Lungo-Koehn]: Vice -presidente Collins. Diretor de Lazzaro. Presente. Conselheiro de Lem.
[Matt Leming]: Presente.
[Breanna Lungo-Koehn]: Conselheiro de Tseng. Presente. Presidente Bears. Presente. Eu também vejo o conselheiro Scarpelli aqui.
[Zac Bears]: Para reuniões atuais convocadas para encomendar. Haverá uma reunião no Comitê de Finanças da Administração do Conselho da Cidade de Medford, em 21 de maio de 2024 às 18h. Na Câmara do Conselho da Cidade de Medford, segundo andar, Medford City Hall 85, George P. Hasset Drive, Medford M.A. e por zoom. O objetivo desta reunião é discutir o documento 24-025 oferecido pelo conselheiro Leming sobre o imposto de vacância comercial. A descrição completa é, enquanto a cidade de Medford tem muitas janelas comerciais que são vagas ou Por serem vagas por períodos de tempo inaceitavelmente longos, ou raramente são abertos para os negócios. E embora exista um incentivo insuficiente para que os proprietários da referida propriedade mantenham e alugem janelas de lojas para empresas ativas. Agora, portanto, é resolvido que a cidade de Medford discute a adoção de um imposto comercial que pode ser aplicado para desencorajar essas propriedades da loja a permanecer desempregadas indefinidamente. Se for resolvido mais do que esse assunto refere -se ao comitê para uma discussão adicional com o avaliador -chefe, o diretor de finanças e o diretor de desenvolvimento econômico.
[Matt Leming]: Sim, obrigado. Portanto, este é um rascunho de um pedido de regra de origem que nos permitiria autoridade, o que permitiria à cidade de Medford realmente impor o imposto de vaga comercial aos proprietários que possuem propriedades comerciais vagas. empresas ou empresas que estão efetivamente fechadas o tempo todo. Quando eu ia fazer campanhas de porta em porta, conheci pessoas que falavam sobre o fato de que em West Medford e South Medford, existem muitas empresas que não fazem, que são apenas muitos edifícios que pertencem aos proprietários que nunca Alugue -os para empresas. Havia uma mulher que estava tentando entrar em contato com o proprietário do proprietário que estava fechado naquela época em West Medford por cerca de um ano e meio. Ela disse que essa pessoa nem levantaria o telefone para conversar com ela. Ela queria abrir uma academia lá, mas isso é obviamente difícil de fazer se você não puder nem conversar com a pessoa que possui o prédio. Então, eu investigei sobre isso. Não há muitas autoridades predeterminadas que as cidades precisam aproveitar esse tipo de ataque. Então, o que eu tenho feito são duas coisas diferentes. O primeiro é o rascunho da solicitação da regra inicial encontrada neste pacote da agenda. E isso só nos daria a autoridade legal muito básica para promulgar ataques de tal maneira que B, desencorajaria efetivamente os proprietários a fazer isso. E há alguns detalhes aqui. Primeiro, ele diz que as receitas tributárias serão colocadas em um fundo especial que ajudará a manutenção dessas propriedades de reparo, bem como financiar mecanismos locais para incorrer em ocupações de inquilinos, como a publicidade dessas propriedades, etc., e assim por diante. Às vezes, e isso ocorre no fato de que às vezes essas propriedades estão vazias por razões que estão fora do controle do proprietário. Talvez o edifício não esteja em boa forma para atrair um inquilino, então eles precisariam de fundos adicionais para reparar o edifício. e tal. Há também outra cláusula aqui que permitiria especificamente proprietários que tenham a propriedade para encerrar o contrato de qualquer negócio que atualmente tenha um contrato com eles, mas não está fazendo nada com isso e isso se deve ao fato de que um específico O cenário atrai minha atenção onde o imposto seria o imposto neste local será colocado no proprietário da propriedade, mas às vezes eles podem ter um contrato de arrendamento no qual a pessoa que pode ter um contrato de arrendamento com um proprietário de um negócio que É realmente com sua autoridade garantir que eles estejam realmente executando uma empresa diária nesse caso. O que eu também tenho feito, então isso se destina apenas a pedir ao Estado que dê permissão a Medford para promulgar esse imposto sobre vacância. Obviamente, essa não é a ordenança completa, por isso apenas damos à autoridade legal básica para fazê -lo. Sim e quando o estado Ele dá permissão a Medford para promulgar esse imposto, obviamente haveria outras regras estabelecidas. Por exemplo, um imposto não se aplicaria imediatamente após o início da vaga, haveria um período de graça, haveria apenas outro Isso é estabelecido para garantir que esses cenários que eu ouvi falar de onde, você sabe, não apenas as pessoas que podem estar em uma situação em que os inquilinos simplesmente não, onde os inquilinos simplesmente não estão tentando alugar bons negócios e suas propriedades etc. Mas isso, novamente, isso é apenas para dar à cidade a autoridade legal básica para fazê -lo simultaneamente. E isso é, . Relaxe que isso está relacionado a essa iniciativa, mas achei que seria melhor para o zoneamento. Hum, eu também trabalhei em torno de uma lei de construção vaga, algo que a cidade atualmente tem autoridade para fazer. Hum, é semelhante. Eles tiveram iniciativas semelhantes em East Hampton e outras A cidade não tem autoridade para aumentar um imposto para os ganhos, mas temos autoridade para aumentar uma taxa para que algo seja neutro. Então, a lei de construção vaga que East Hampton basicamente implementou Os proprietários de vagas seriam cobrados, algo como US $ 1.000 por ano até o momento em que os edifícios são vagas para manter um banco de dados público de edifícios vagos que os membros da equipe mantinham. Somente seria permitido cobrar o suficiente para que isso pague à equipe para manter isso. Então, novamente, essa é uma iniciativa que estamos investigando, e isso provavelmente criaria a base para promulgar o imposto comercial das vagas. Em Medford, se essa solicitação específica for aprovada, se esse conselho acabar passando por ele. Mas, em geral, este é o meu esforço para resolver um problema que ouvi de moradores repetidamente, que eles não gostam de ver tantas vitrines fechadas Medford. Eles acham que o problema às vezes é, não em todos os casos, mas às vezes os proprietários que por qualquer motivo não desejam ou não têm fundos para poder alugar suas janelas para aqueles que possuem As empresas e, portanto, isso é um esforço para ajudá -las a dar -lhes ajudar a construir os fundos para ajudar a anunciar os inquilinos ou reparar suas propriedades. Então a única mudança que faria isso Pessoalmente, sugiro que o texto que o secretário disse que, em geral, os pedidos do mundo nativo não têm a palavra resolvida. Eles têm a palavra promulgada lá para mudar para mudar isso. Depois de ouvir o comentário do Diretor de Desenvolvimento Econômico. Visite -nos em Zoom, bem como qualquer membro público que esteja interessado em ver isso. Pessoalmente, gostaria de me referir à reunião regular do conselho, mas também espero ouvir o que meus colegas também têm a dizer sobre isso. Então, obrigado.
[Zac Bears]: Obrigado. Temos o diretor de desenvolvimento econômico que foi convidado, por isso fico feliz em ir com ele primeiro. Temos sal distribuído. Sal, vejo que você está no seu carro. É um bom momento para conversar. Não podemos ouvir você. Eu pedi para você ativar. Você precisará clicar em um botão.
[Di Stefano]: Eu entendo. Desculpe. Eu só tive que pegar meu filho no teste de futebol. Então, fico feliz em se juntar a todos. Obrigado, Sr. Presidente, membros do Conselho. Eu queria informar Todos nós, que enviamos recentemente um pedido para o Programa Vancante Storefront UM oferecido pelo Massachusetts em 20 de junho, nosso aplicativo UH estará enfrentando o Conselho de Coordenação da Commonwealth da Commonwealth da Commonwealth E estamos realmente empolgados com esse programa, porque ele basicamente fornecerá que as empresas que se mudam para as vitrines vagas de Medford. Então, lancei este programa em Gloucester há dois anos. E a razão pela qual eu gosto deste programa é que o dinheiro realmente vai para o proprietário da empresa que a loja ocupará. E os fundos correspondentes da cidade serão do nosso subsídio ao bloco de desenvolvimento comunitário. E o que o estado oferece é de até US $ 20.000 em créditos tributários reembolsáveis. E por que isso é importante é muitas vezes que as novas empresas não obtêm muitos lucros em seu primeiro ano. Portanto, os créditos tributários reembolsáveis funcionam de tal maneira que o que não deve ao Estado no final do ano retorna a você na forma de um cheque. Então pode significar até US $ 20.000 para duas empresas por ano para começar. E é um bom incentivo para as empresas ajudá -las a começar. Além disso, esperamos reembolsar nosso programa de melhoria da fachada. Então poderia haver muitos recursos oferecidos a uma pequena empresa e Você sabe, pessoalmente, embora eu definitivamente concorde com o conselheiro leme sobre o assunto e os desafios com as vagas, sozinhas, na minha opinião profissional, eu acho, você sabe, como todas as coisas que fazemos quando estamos falando de política, devemos ter cuidado com as conseqüências involuntárias. E essas consequências involuntárias poderiam ser, você sabe, os proprietários que levam a primeira pessoa que aparece, o que não poderia ser um negócio que queremos em Medford, apenas para encher uma loja. Ou punir um pouco, como proprietário de MA e PA, que tem um problema com a cheia de uma vaga, porque eles não podem se dar ao luxo de consertar a loja. Eu só quero que todos levamos isso em consideração, porque definitivamente queremos voltar à nossa cidade. O prefeito e eu apresentaremos em 20 de junho ao EACC. Esperamos obter sua aprovação.
[Zac Bears]: Então, perdemos você por cerca de 30 segundos.
[Di Stefano]: Bem, me deixe, estou parando. Você pode me ouvir agora?
[Zac Bears]: Nós podemos, parece bom agora.
[Di Stefano]: Bem, sinto muito por isso. Então, você sabe, em resumo, esperamos que este programa de subsídio seja aprovado pelo estado. E eu realmente acho que, seja qual for a política com a qual nos apresentamos, só precisamos levar em consideração as consequências involuntárias que podem ocorrer, como, você sabe, os proprietários que tomam, você sabe, o primeiro negócio que surge e pode não ser algo que queremos. uh ... na cidade e então também tenho a sorte de me deixar ... como eu estava tolerado uh ... então então eu começo juntos para tentar ... o suprimento está errado e Em geral, minha preocupação é quando há coisas que parecem não ser amigáveis com as empresas ou podem afetar negativamente um negócio ou proprietário, você simplesmente, você sabe que é difícil mudar essa narrativa para a cidade. Mas disse isso, feliz em trabalhar com todos vocês ao tentar preencher essas vagas. Jess Martínez no meu escritório tem tirado fotos de vagas. Eles estão em nossa lista e estamos felizes em trabalhar com os proprietários e recomendar empresas em potencial. Então, estou ansioso por progresso positivo e agradeço seu tempo.
[Zac Bears]: Obrigado Sr. Unche. Existem mais perguntas ou comentários dos membros do conselho? Conselheiro de Tseng.
[Justin Tseng]: Primeiro, renderei ao conselheiro Leming, mas tenho algumas perguntas.
[Zac Bears]: Lemm Advisor, então conselheiro Tseng.
[Matt Leming]: Portanto, respeite o sentimento de que coisas assim podem ter consequências indesejadas. Mais uma vez, como eu disse, o pedido da regra de origem só daria à cidade a autoridade legal muito básica para poder alugar, para poder promulgar esse imposto para começar. Ele não diz nada sobre as linhas de tempo após a vaga para Eh, após o qual o imposto se aplicaria a UM, então a idéia por trás disso seria se o Estado nos desse autoridade para fazer isso, seria apenas um. Esperamos que a ordenança possa ser preparada para que essas consequências negativas sejam desencorajadas de maneira muito praticamente na implementação real. No entanto, algumas outras preocupações que eu tinha é que fui a uma reunião muito recente na qual um desenvolvedor simplesmente me disse que manter algumas das propriedades que ele possuía Vago era realmente lucrativo para ele, porque ele faria um imposto, ele faria, ele poderia cancelar, cancelá -lo como uma perda em seus impostos. Portanto, às vezes é benéfico para os proprietários, o melhor para o seu melhor interesse, mantendo essas vagas e isso é Esse é realmente um fator que isso está destinado a desencorajar. Espero ver como está indo essa solicitação de subsídio. Obviamente, não há uma ferramenta que tenha a cidade que pode resolver o problema que estamos enfrentando há muito tempo, que são janelas vagas, mas É necessária uma combinação de cenouras e palitos para resolver esse problema. E, como eu também disse, a idéia por trás disso é que os fundos iriam, é que a renda desse imposto iria para um fundo especificamente destinado a ajudar as janelas vagas quando o fizerem, se estiverem em um estado em que não podem ser alugadas. Novamente, como, como 11, o que alguns membros da Câmara de Comércio me contaram sobre a loja Tinter em West Medford é que existem reparos muito significativos que devem ser feitos para ser antes que eu possa alugá -lo. Acho que 70, não me seguram, mas acho que ele disse que algo como reparos de US $ 70.000 são necessários no momento em que são necessários. E eu não sei de onde esse dinheiro viria. Portanto, a idéia por trás disso é poder coletar alguns antecedentes, que se destina especificamente a resolver esses problemas. Mas eu respeito os pontos de vista e esforços de nosso diretor de desenvolvimento econômico, mas acho que é minha crença que Várias ferramentas e iniciativas são necessárias para ajudar a resolver esse problema.
[Justin Tseng]: Obrigado. Eu acho que em geral estou aberto a essa ideia. Tenho perguntas sobre isso e acho que é muito que muito do meu apoio dependerá dos detalhes da proposta. Eu acho que minha primeira pergunta é para o conselheiro Fleming. Estou entendendo corretamente que Fazer esse processo é um primeiro passo necessário para ter uma conversa sobre os detalhes de como seria uma vaga. Portanto, em termos semelhantes, devemos fazer isso primeiro antes que possamos nos encontrar como conselhos para falar sobre qual porcentagem ou o que, você já sabe, qual é a taxa e quais são as isenções.
[Matt Leming]: Absolutamente. Então, muitas vezes, as petições do mundo doméstico são escritas em uma linguagem muito simples, curta e simples. Essencialmente, isso só daria permissão à cidade em primeiro lugar para poder implementar uma ordenança. Então meu ponto de vista, meu ponto de vista sobre isso é. Iremos ao Estado, pediremos permissão para ter o direito de fazê -lo em primeiro lugar. Obviamente, este texto não é detalhado o suficiente para atuar como uma ordenança ou um conjunto de regras em si, mas concederia à autoridade legal para implementar isso. Como eu disse, há iniciativas em outras cidades neste momento. Eles estão basicamente fazendo o mesmo. Em East Hampton, eles implementaram uma portaria de construção vaga, que efetivamente permite que os proprietários de vagas de vagas sejam certas taxas muito pequenas apenas para manter um banco de dados. Mais uma vez, minha preocupação com isso é que isso não é realmente o suficiente para justificar Para justificar um cancelamento de impostos. Então, eu acho que o que aconteceria se fizéssemos é que eu incentivaria alguns proprietários dessas propriedades, se tivéssemos apenas uma portaria de construção vaga, eu incentivaria alguns proprietários dessas propriedades a alugar, mas outros proprietários, sozinhos, você sabe, você sabe, sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, sabe, você sabe, você sabe, sabe, sabe, você sabe, sabe, sabe, sabe, sabe, sabe, você sabe, você sabe, sabe, sabe, sabe, sabe, você sabe, sabe, sabe, sabe, você sabe, sabe, sabe, você sabe, sabe, sabe, você sabe, sabe, você sabe, sabe, você sabe, sabe, você sabe, sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, você sabe, sabe, mas outros proprietários. Basicamente, seria outro número em uma planilha que eles poderiam explicar. Portanto, isso nos permitiria impor um imposto suficiente para desencorajá -los.
[Justin Tseng]: Eu acho que é, se eu posso, em resumo, acho útil saber disso, mesmo que eu não concorde necessariamente com todos os detalhes de um imposto proposto no futuro, mesmo que não concordemos com o ponto de vista, uma votação hoje à noite é apenas para nos dar ferramentas na caixa de ferramentas a considerar. Tenho algumas das mesmas preocupações que o Diretor de Desenvolvimento Econômico tem sobre essa proposta. Eu realmente tenho, você sabe, Perguntas mais detalhadas sobre eles. E acho que, se puder, direcionarei -os através do Presidente para o Diretor de Desenvolvimento Econômico. Também concordo com o conselheiro Levin que precisamos explorar as varas e cenouras nessa situação, expandindo as ferramentas que temos. Eu escuto, eu sou, você sabe, A idéia de que nós, o proprietário, poderíamos procurar a primeira pessoa a preencher essa dor na frente é uma preocupação que eu tenho em minha mente. Estou curioso para saber se isso é algo que podemos mitigar o processo de zoneamento. Portanto, verifique se não estamos permitindo certos usos que não queremos em nossos distritos comerciais. O Diretor de Desenvolvimento Econômico pode falar com isso?
[Di Stefano]: Sim, ótimo, obrigado. Portanto, a resposta é, depende, lá, você sabe, depende do local, se for o uso específico. Você sabe, hum, está certo, hum ou requer permissão especial. Eu, acho que isso, e acho que alguns usos comerciais podem ser subjetivos. Hum, você sabe, pessoalmente, eu, eu, hum, Você sabe, se algo é um local de coleção, não algo que parece bom para um distrito. Provavelmente receberei um e -mail de ódio após esta reunião. Mas, você sabe, outros tipos de usos. Você sabe, eles poderiam pagar, mas simplesmente não desejáveis. Ou pode ser, você sabe, um possível inquilino que não é realmente saudável financeiramente que eles possam levar. Dito isto, acho que que retornando ao Programa Distrital Vacant Quando possível, receba alguns comentários sobre por que está vago e talvez se houver algo que dizemos que o espaço é inabitável pelo custo do que eu tivesse falado sobre o exemplo do dente seco, você sabe se algo é uma razão insuperável para isso? Trabalhamos com eles e dizemos que está tudo bem, você sabe, vamos tentar descobrir uma solução aqui e você sabe em relação a alguém que é um ator ruim, certo como talvez lá Podemos entrar em contato um com o outro, pois esse processo continua. Esperamos que o programa de subsídios seja aprovado e possamos trabalhar juntos para ajudar a resolver a situação.
[Justin Tseng]: Obrigado, diretor. Conselheiro de Sainte. Eu acho que os comentários do diretor me levaram à próxima pergunta é: você sabe, mesmo que tenhamos preocupações com as consequências indesejadas com isso, com o novo sistema proposto, acho claro que uma das consequências involuntárias do sistema atual é que os proprietários mantêm suas propriedades vagas, as janelas vagas de lojas. Para fins de cancelamento de impostos, e acho que todos concordaríamos que isso é uma consequência involuntária. E então eu vejo isso como uma maneira potencial de abordar essas mudanças de custos e abordar externalidades negativas. Estou curioso para saber o que o diretor teria a dizer a outras ferramentas políticas que poderíamos usar para resolver esse problema de Os proprietários mantêm suas vagas para fins de cancelamento de impostos.
[Di Stefano]: Eu acho que, hein, o conselheiro, então vou dizer que é a primeira vez que ouço que há vantagens fiscais para os proprietários o manterem vago. Entendo que, como alguém que possui, hum, a propriedade, aluguel, sozinha, sozinha, não informa menos renda no final do ano. Isso não é um cancelamento. Pode estar errado. Eu não sou um CPA. Hum, Mas isso dito, acho que às vezes o mercado livre pode resolver o problema dos novos proprietários que entram e investem na propriedade e nos inquilinos. Mas acho que muito disso tem a ver com Escopo e relacionamentos e simplesmente fazem todo o possível para direcionar novos negócios a vagas e, você sabe, tentando preenchê -las. E se houver más atores, que cada cidade os tem, você sabe, então, talvez uma medida como essa possa ajudar a resolver a situação.
[Zac Bears]: Obrigado. Diretor de Lazzaro.
[Emily Lazzaro]: Eu diria algo semelhante ao que o diretor acabou de dizer, que se houver um benefício fiscal para manter as vagas nas janelas das lojas, acho que devemos verificar isso com um profissional tributário antes de avançar. Se isso significa Antes de continuar escrevendo a solicitação básica da primeira etapa para casa. Não tenho certeza se precisamos fazer isso antes ou mais tarde, quando decidirmos se queremos acontecer isso e depois decidimos mais tarde quando o estamos escrevendo. Não tenho certeza se existe. Me corry se eu estiver errado, mas Uma, a segunda coisa é que me pergunto se isso é uma espécie de A, você não pode espremer o sangue de uma situação de pedra e que algumas das janelas podem ser vagas devido ao que foi mencionado acima, que existe uma quantidade insuperável de, você sabe, o edifício não está pronto para ele e não pode pagar o código. E, portanto, não pode ser alugado porque os proprietários não podem atingir os níveis de execução de, você sabe, eliminar violações. Portanto, não tenho certeza de como, não tenho certeza de que, como conselho, estamos no nível de entendimento. Ainda não sinto que estou no nível de entender as nuances da situação, mas também que é dito, Eu poderia estar convencido de que esse processo, tudo o que precisamos fazer é ter um entendimento básico do problema e que estamos procurando a aprovação do Estado para iniciar um entendimento maior. Embora pessoalmente eu me sentiria mais confortável se tivéssemos mais detalhes e mais dados para apoiar como isso nos beneficiaria ao preencher essa referência, principalmente No meu bairro, na West Bedford Square, que tem muitas janelas vazias neste momento, o que não é atraente. Então eu entendo a necessidade disso. Eu concordo que é necessário. E não tenho certeza se posso apontar, como adicionar uma planilha ou uma apresentação que me faz ver mais claramente que essa é a solução que nos levará até lá. Eu me sentiria mais confortável.
[Zac Bears]: Obrigado. Conselheiro Collins, vice -presidente Collins, conselheiro Leming.
[Kit Collins]: Obrigado. O conselheiro Leming tinha a mão primeiro, se isso fosse uma resposta direta.
[Zac Bears]: Sim, mas ele falou muito. Eu possuo você.
[Kit Collins]: OK. Obrigado. Agradeço esta conversa introdutória sobre este assunto. Desculpe. Cheguei um pouco tarde. Eu vim de uma reunião de trabalho, para que pudesse haver alguns detalhes que perdi até o início.
[Zac Bears]: É um sistema de som ruim. Vamos ter cuidado. Vamos ter cuidado, não levaremos em consideração.
[Kit Collins]: Acho que me sinto semelhante a alguns de meus colegas conselheiros e tenho uma série de perguntas sobre onde vem essa proposta que gostaria de obter algumas respostas antes de avançar. Eu acho que esse é o ímpeto de ter essa conversa mais ampla sobre o que fazer com janelas vagas de loja é realmente importante. E minha preferência seria continuar essa conversa em um contexto mais amplo do que geralmente estamos fazendo sobre janelas vagas. Eu penso para mim. Gostaria de dedicar um tempo para ter um pouco mais de contexto de como quantificamos quantas vagas existem na cidade. Que tipo eles são? Onde eles estão? Existe alguma tendência em termos de propriedade, tipo ou bairro? Isso é algo que as cidades normalmente mencionam por número ou densidade ou porcentagem? Quanto tempo eles tendem a ser vagas? Eu acho que gostaria de melhorar meu entendimento sobre qual é exatamente o problema. E eu também adoraria obter uma opinião de especialista ou uma análise especializada do incentivo fiscal do qual ouvimos dizer que está vago. Eu adoraria obter mais detalhes sobre isso. Eu acho que onde estou pousando é isso, você sabe, sabemos que as vagas são um problema na comunidade porque, quando as temos, as pessoas falam sobre isso e as pessoas não gostam de ver janelas vagas onde deve haver negócios interessantes ou úteis. Mas eu concordo que existem alguns, tenho algumas preocupações sobre as consequências involuntárias, porque algo mais que ouvimos é quando as pessoas vêm aos conselheiros e dizem: por que temos cinco negócios no estilo X na Medford Square e não, Não há terceiro bar ou algo assim. E temos que dizer, bem, isso não depende de nós. Mas acho que a questão de por que nossos quadrados não têm o personagem que podemos querer para eles é uma pergunta que devemos considerar junto com isso. Em termos do que estamos fazendo aqui em geral, com a questão das janelas vagas, eu realmente gostaria de ter uma conversa sobre o que gostaria de continuar a conversa que o diretor começou sobre o que realmente ajuda Quando se trata da comunidade empresarial com o preenchimento de vagas, descubra o que os empresários precisam e avalie onde esse mecanismo é encontrado em nossas táticas e prioridades mais úteis. E também avaliando, você sabe, quando é o momento certo para algo assim? Hum, isso está na nossa lista das cinco melhores coisas para preencher as janelas? Hum, ou devemos investigar, você sabe, ou se precisarmos seguir um rápido seguimento -up, hum, você sabe, algumas outras medidas, hum, você sabe, e continuando a priorizar a conversa de como nós, como um conselho, apoiamos as janelas, mas talvez gastemos mais tempo com esse pedido de regra de origem e apresentamos isso como parte de um mais, uh, uh, uh, uh, uh, uh, Estratégia coordenada. Também estou curioso para saber, e peço desculpas, o conselheiro Leming, se ele falou com isso antes, se houver algum tipo de terra de cidades que aprovasse esse tipo de solicitação de regras em casa, se estivermos naquele momento de movimento ou se isso for mais gradual. Porque acho que, em geral, acho que o argumento do diretor é bom que devemos considerar não apenas o que isso poderia fazer, mas como será percebido. E acho que seria vantajoso apresentar isso no contexto de mais medidas ou pelo menos medidas subjacentes que a cidade já está fazendo, porque estou preocupado com isso. Eu me preocupo como será percebido se o apresentarmos em uma espécie de vácuo de conversação. Obrigado.
[Matt Leming]: Portanto, para abordar alguns pontos primeiro na cidade, ela não tem um bom manuseio da quantidade de vagas que conversei com o Comissário de Edifícios, tive uma parte disso apenas que isso tem a ver com a capacidade e essa foi nossa conversa sobre a lei de vacância sobre a ordenança de vagas que também passei para o zonas. Eles tinham uma planilha que havia atualizado pela última vez, acredito, em 2015, mas não acho que eles realmente tivessem a capacidade de resolvê -la e, portanto, lidar com o problema. Outro padrão neste Nesta conversa, é, então eu entendo que há consequências involuntárias, mas há coisas que eu acho que seriam mais apropriadas para resolver o uso de outras mídias, como o conselheiro Tseng, acho que é mais apropriado se preocupar, gerenciar a idéia de empresas que não querem estar em lugares que não queremos com zoneamento em vez de algo como isso. Isso está realmente destinado a abordar o, O pequeno número de maçãs ruins na cidade. O comentário dos incentivos fiscais veio de um desenvolvedor que estava em uma reunião com o local onde a conversa era algo assim, estava falando sobre essa iniciativa de nível superior. Eu disse, ouça, existem muitas vagas. Estou desenvolvendo uma iniciativa de vagas comerciais em torno disso. E a resposta do desenvolvedor foi algo como, oh, bem, eu realmente quero manter algumas das minhas propriedades vazias, porque eu poderia cancelá -la como uma perda nos meus impostos. E é mais benéfico para mim. Você realmente não entende como isso funciona. E era um tipo de frase assim. Então isso foi e diga que dizer algo assim a um funcionário público onde Não é de interesse público ter alguém que tenha essas propriedades deliberadamente tente mantê -las vazias. Então, acho que definitivamente poderíamos analisar as regras fiscais específicas que permitem que isso aconteça. Mas, no que diz respeito a todos os detalhes da implementação, etc., que conversamos, novamente, a aprovação da solicitação da regra inicial disso, se aprovada, permitiria apenas a cidade as ferramentas básicas necessárias. Ser capaz de criar uma ordenança como essa em primeiro lugar. Então, quando estamos nele, como o conselheiro Lazzaro disse, não precisamos ter todos os detalhes disso nesta fase. Hipoteticamente, não estou dizendo que devemos fazer isso, poderíamos Podemos até apresentar um pedido de regra de origem que é aprovada, descobrimos que realmente não é o que a cidade precisa, talvez o subsídio de UH, que o diretor de desenvolvimento econômico que ele apresenta, e você sabe que descobrimos que isso realmente aborda o problema e, em seguida, não descobrimos que não precisamos, mas não precisamos, mas também não conseguimos. Não funciona e realmente precisamos dessa ferramenta na caixa de ferramentas, se vamos fazer algo a respeito. E, nesse caso, seria realmente útil ter uma solicitação de regra de origem apresentada mais cedo ou mais tarde, para que em vários anos pudéssemos ter algo assim em nossa caixa de ferramentas. Então, você sabe, eu não quero com algo assim, eu entendo que existe, pois o vice -presidente do Conselho de Collins estava sugerindo, existe um Definitivamente, existe uma situação óptica para enviar algo assim pode enviar uma mensagem aos empresários e proprietários pela cidade. Mas também, ao mesmo tempo, não quero entrar na paralisia da análise quando isso é realmente apenas a etapa 1 no processo.
[Zac Bears]: Acho que você disse melhor quando disse que não precisamos ter todos os detalhes neste momento. E acho que realmente não se corresponde a discutir os detalhes da ordenança que poderíamos aprovar antes de ter o poder de fazê -lo. E acho que estamos presos nessas discussões e realmente confunde o processo. Eu ia dizer isso há 20 minutos, mas já deixei para lá. Por isso, decidi deixar mais, o que pode não ser a melhor opção. Mas, de qualquer forma, só quero dizer três coisas. Número um, um dos problemas aqui é o controle local. Eu geralmente acredito que é melhor para a cidade de Benford ter mais autoridade do que menos autoridade e ter uma ferramenta adicional na caixa de ferramentas. Então, nesse sentido, acho que há validade aqui. Minha segunda peça está em Revisão legal. Além dos outros movimentos em potencial discutidos, acredito que, pelo vice -presidente Collins, haverá uma moção para mantê -la no comitê e geralmente discutida sobre a questão da vaga comercial. Eu também gostaria de ver o texto do rascunho da solicitação da regra de origem revisada pelo consultor jurídico. Meu terceiro problema é geralmente para o que estamos tentando resolver aqui. Acho que todos sabemos disso, você sabe, A boa economia mostra que os mercados bons e livres são mercados com boa regulamentação. Uma das coisas que estamos tentando corrigir aqui são os regulamentos fora de nosso controle. Existem incentivos fiscais federais que têm incentivos perversos e criam incentivos perversos. Existem externalidades que o sistema regulatório não leva em consideração. E como alguém, acho que apontou, muito disso é sobre relacionamentos e teoria das redes tendem a lançar a Microeconomia 101, como dizia Friedman, em desordem muito rapidamente porque você tem relacionamentos e, na realidade, o pessoal tem um grande impacto aqui. Ou um indivíduo pode Quem tem um certo portfólio em que faz sentido manter algo vago, onde um indivíduo pode ter com um portfólio onde não? E é aí que a idéia, a idéia muito limpa, mas muito irrealista do ator racional uniforme, tende a desmoronar. Então, colocando isso, concordo que, obviamente, os regulamentos nos múltiplos níveis de governo que afetam a vaga comercial estão claramente deslocados. Costumo concordar que ter mais ferramentas no nível municipal para tentar alinhá -las é uma coisa boa. E isso pode ser um, mas acho que precisamos ter mais discussão sobre isso. Então, eu solicitaria, além da moção, acredito que o vice -presidente Collins pretendia propor, que também o referimos ao pedido de regras de origem da regra de origem. Mas, como uma pessoa em geral, minha opinião é que obter mais poder da regra de origem do estado é boa. E isso poderia Seja uma boa ferramenta no escopo de tentar resolver esse problema. Então, com isso, há um movimento no chão? Vice -presidente Collins.
[Kit Collins]: Eu me mudaria para manter o documento no comitê e apresentar o projeto do pedido formal de revisão legal. E acho que perdi uma parte disso. Então, alguém pula se eu estiver esquecendo.
[Zac Bears]: Nessa moção, há alguma discussão sobre os membros do público? Temos um segundo conselheiro Lazzaro. Alguma discussão sobre membros públicos? Sr. Fiore, nome e endereço para registro, por favor. Você tem três minutos. Estamos correndo no relógio. Sim.
[Breanna Lungo-Koehn]: Desculpe, você pode começar os três minutos novamente. Me desculpe.
[Zac Bears]: Eu tenho três minutos? Você tem três minutos a partir de agora, sim, sinto muito.
[Gaston Fiore]: Bem, então você simplesmente declarou o quê. Metford tem algumas propriedades comerciais vagas. No entanto, você não determinou o porquê. Por que Metford tem algumas propriedades comerciais vagas? Como eu poderia esperar resolver algo se você não souber por que algo está acontecendo? Permita -me reformular a situação agora em termos de engenharia. Ele simplesmente declarou uma condição, situação ou problema. Metford tem algumas propriedades comerciais vagas. No entanto, não forneceu o diagnóstico de propriedades comerciais vagas. Em outras palavras, ele não investigou ou analisou a causa ou a natureza das propriedades comerciais vagas. Como eu poderia esperar resolver o problema se você não souber a causa do problema? Deixe -me reafirmar a situação mais uma vez, mas agora em termos médicos. Ele simplesmente declarou um sinal ou sintoma. Medford tem algumas propriedades comerciais vagas. No entanto, não forneceu um diagnóstico de propriedades comerciais vagas. Em outras palavras, não identificou a doença que leva a propriedades comerciais vagas. Como eu poderia esperar me livrar de sinais e sintomas se você não conhece a doença? Você cura a doença, não os sinais e sintomas. Então, eu não tive tempo suficiente para ver isso, mas investigei um pouco, que não ouvi nada em termos de investigação nesta reunião. Portanto, este está fora de Erika Moskowski, Carver HBS e Daniel Stackman em Nyu Stern. Os impostos para a vaga de varejo podem reduzir as vagas da loja urbana? E eu gostaria de ressaltar que Então, o caso da vaga, a vaga persistentemente alta pode ter um significado, estou citando, esta é uma apresentação que acabei de mencionar. Vaga persistentemente alta pode ter externalidades significativas que afetam os inquilinos, residentes, etc. sobreviventes, etc. Portanto, um imposto sobre vagas poderia atuar como um imposto pigouviano, que forçaria os credores a internalizar as externalidades impostas pela vaga. No entanto, não mencionei nenhum dos problemas com isso. Portanto, esses são os casos que este estudo menciona contra um imposto sobre vaga. Uma vaga é causada principalmente por atrito de pesquisa, então, então, o que significa que é difícil para os proprietários ou inquilinos coincidirem entre si. Os acordos de arrendamento, que não sei onde fiz, ou a severa falta de demanda em um imposto sobre vagas é ineficaz e punitiva. É provável que o imposto seja especialmente prejudicial em áreas com baixa demanda por espaço de varejo. Os proprietários fornecem um serviço de detecção socialmente útil que o imposto pode distorcer. Os proprietários querem apenas assinar os inquilinos que vão ter sucesso, por exemplo, geram vendas. Se um proprietário não acredita que um inquilino gera vendas suficientes para pagar o aluguel, é improvável que o inquilino beneficie o bairro. Um imposto pode fazer com que os proprietários aceitem inquilinos piores que, na ausência de um imposto. Então há uma atualização Estude isso pelo mesmo autor. Então, este é Erika Moskovsky e Daniel Stackman. É um documento de trabalho fora do Centro de Estudos de Habitação de Harvard para Estudos de Habitação em 2023. Por que as janelas da loja urbana permanecem vazias por tanto tempo? E basicamente, sim, você tem cerca de 30 segundos. Sim, basicamente menciona que também descobrimos que, embora um imposto de vaga semelhante ao proposto no estado de Nova York diminuísse as vagas e a taxa de renda, isso também reduziria a qualidade do inquilino e levaria a uma rotação mais rápida nas exibições da cidade. Então, no futuro, gostaria de ver pesquisas sobre um tópico e estabelecer por que podemos resolver o problema em vez de dizer isso sozinho, oh, ok, ok, observamos janelas vazias de lojas, iremos tributar Vamos propor um imposto e resolver o problema por meio de impostos.
[Zac Bears]: Somente para esclarecer, estamos propondo ter o poder de discutir a implementação de um imposto.
[Gaston Fiore]: Sim, eu entendo. Mas, novamente, eu preferiria discutir por que isso está acontecendo e todos os tipos de maneiras específicas de resolver o problema, em vez de decidir que vamos resolvê -lo através de impostos.
[Zac Bears]: Excelente. E acho que essa é a intenção da moção do vice -presidente Collins. Alguma discussão adicional dos membros do público? Não vendo nenhum em zoom e nenhum na câmara, na moção do vice -presidente Collins, apoiado pelo conselheiro Lazzaro. Todos aqueles que são a favor? Oposto? O movimento passa. Algum outro movimento? Na moção adiada pelo conselheiro Tseng, apoiado pelo conselheiro Lazzaro. Todos aqueles que são a favor? Oposto? Para os que estão em zoom, estamos nos mudando para o nosso comitê de toda a reunião com o orçamento da escola, para que você tenha que se encontrar com o próximo link. A reunião é adiada.